咸阳的“一城一策”方案，让我们看到了三四线城市的调控样本

过去几年，西安的“抢人大战”似乎为当地有效的激活了房地产市场。随着近年来西安房价的不断上涨，已经成为国内备受瞩目的热点城市之一。

与西安相邻的咸阳，与其颇有历史渊源，两个城市间大概相距30公里左右。而在历史上，今天的西安与咸阳曾同属一个城市。

正是受西安楼市热度的外溢，以及咸阳城镇化和居民改善住房条件的需求，许多开发企业频频在咸阳拿地。据不完全统计，三年时间内，咸阳聚集了大约20家左右的头部房企。正是这些企业在短时间内的进驻，使得咸阳的土地价格翻番。

主城区房价年度涨跌幅不超10%

而在大多数关注西安楼市调控政策是否有变化的时候，谁也没想到，隔壁的咸阳却低调的公布了房地产市场调控“一城一策”工作实施方案。

为做好主城区重点区域调控工作，保持房地产市场平稳健康发展。 8月6日，咸阳市人民政府网站公布了由该市政府办公室印发的《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》（以下简称《方案》），该《方案》自发布之日起施行，有效期至2022年12月31日。

实际上，自2019年以来，国内多个热点城市相继宣布将实施楼市调控“一城一策”试点，但能公开政策文件的城市寥寥无几。而咸阳作为一个三线城市的代表，这份“一城一策”工作实施方案的公布，也给了市场一个参照样本。

根据《方案》提出的工作目标，2020年—2022年期间，咸阳主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化；2022年底前，咸阳全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡；2020年-2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

从工作目标的内容上看，*引人关注的是咸阳对房价年度的控制目标采用了“涨跌幅”的表述。限制涨幅，可以看做是对过去咸阳房价过快上涨的表态。而限制跌幅，则可以提前预防房价下跌。那么，这也意味着咸阳未来房价的涨跌幅度，都会在正负10%的区间范围内波动。

根据咸阳市统计局公布的《2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年末咸阳城镇化率为52.14%。虽然比上年提高了0.87个百分点，但同期的陕西省城镇化率为59.4%，全国城镇化率为60.6%，分别低于7.26和8.46个百分点。这也从侧面说明，咸阳未来的房地产市场需求，还有一定的增长空间。而随着这份《方案》的出台，将有助于保持该市房地产市场的平稳健康发展。

稳定土地价格，防范住房信贷风险

另外，本次公布的《方案》中，还提出了若干工作措施。

首先，从土地市场“动刀”。《方案》提出，要加强房地产项目用地管控。按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划，根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。同时，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，要提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛。

在规范房地产市场运行方面，《方案》指出，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。防范住房信贷风险，防止开发企业通过“假按揭”等虚假交易，变相融资。对于商业贷款购房的居民家庭首次购买普通住房贷款*低首付比例为25%；首套房贷款*低首付比例为30%；二套房*低首付比例不得低于40%；购买三套及以上住房的不得办理贷款。使用公积金贷款购房，首套房*低首付比例为20%；再次使用公积金购买普通商品住房的，*低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。

《方案》规定，商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。已具备预售条件的商品住房项目，开发企业应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间；取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售；已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。同时，积极探索商品房预售许可审批制度在房地产市场调控中的双向调节，及时调整商品房供给节奏。

稳定市场预期，全面推行房屋网签备案制度

在建立健全住房稳定供应机制方面，《方案》提出，适时发布住房发展规划，确定住房和用地供应规模、结构、时序，有效引导市场资源配置，稳定市场预期。深化住房制度改革，加快建立租购并举的住房制度，合理引导住房需求，满足不同收入居民家庭的住房需求。

同时，全面推行房屋网签备案制度。开发企业与购房人签订商品房买卖合同后30个工作日内必须办理网签备案，严禁期房转让，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

此外，《方案》还提出要落实房屋租赁合同网签备案制度，推行房屋抵押合同网签备案制度。加强商品房预售资金监管。完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。加大房地产市场秩序整治力度，重点打击捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假房地产广告等投机炒房行为，以及强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费，与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等房地产“黑中介”、“红顶中介”的违法违规行为。

随着咸阳“一城一策”工作实施方案的公布，也让市场看到了未来三四线城市的调控样本。